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业务澳门-或者做实体经济会不会很难坚持下去

伊朗发现新油田

邵宇:最近強調房子只住不炒,房地產的數據不管是投資、銷售都很強勁,但結構不是以前的結構一樣。

邵宇:這是個居安思危的過程,眼光能不能看得很遠、能不能進行調整很重要。

邵宇:所以需要開拓,哪裡便宜去哪裡找資金,關鍵要把故事講通,有龍頭企業嘗試做標杆,其他企業都會跟過來。

觀點地產新媒體:今年相對比較好的融資途徑是哪個?

房企融資新路徑當前,境內發債環境持續收緊,房企紛紛轉戰海外融資,尤其美元發債頻繁。前段時間,鼓勵資本進入時發了很多海外債,那時預期人民幣不會貶值,成本也低。

常常被提及的大灣區就是三個一線城市群,包括環渤海京津冀大灣區、長三角雙灣區、粵港澳大灣區,代表了中國未來發展的三種主要模式。

特別是近年來,房企轉型和多元化發展不斷,「長租公寓」「新能源汽車」「產業小鎮」等新業務層出不窮。然而,今年以來這些業務卻顯得相對平靜,很多房企還是走回了傳統的拿地蓋樓賣房業務。

因此,當這些超級城市群的主要交通設施連接了之後,對房地產肯定會有很大的拉動作用。

因為大家都知道這個行業賺錢,都衝進去賺點錢,這就很難維持。正是因為前面太成功了,所以更需要更有力考慮轉型和多元化、持續發展的問題。

每一個開發商、每一個企業都是中國這家母公司的一個子公司,總要有人做這件事情,總要有人轉型,否則大家都會局限於這一個行業中,直到最後出現問題。

邵宇:除了傳統渠道之外,ABS和REITs可以考慮。如果海外發債,美元債風險比較大,可以發一些其他品種的債,但是這個比較少。

對影子銀行的態度也不像資管新規剛出來的時候全部否定,現在慢慢放開了,包括信託也開始活躍了。

「開發商沒有把故事拿到其他地方,比如盧森堡去講。」

少動、多看,做明智的判斷,這是政策方向。大家也不希望房地產市場大起大落,保持簡單的力度,做結構化的優化是很有必要的。

邵宇:我認為比去年寬鬆一點,但也會比較有節制,這裏面涉及到一個很重要的問題。

以前這個行業很賺錢,但不可以持續。還是要做多元化,和其他行業相比大家覺得賺錢沒房地產快。

2018年12月,澳門首間提供債券登記、託管、交易及結算業務的金融機構中華(澳門)金融資產交易股份公司揭牌。下一步,澳門還將成立證券交易所,屆時粵港澳大灣區將有三個交易所。

邵宇:大家都覺得失敗是成功之母,但成功也可能是失敗之母。以前大家都是這樣做的,大面積開發、低成本拿地、高槓桿運作、快速周轉,這是龍頭企業成功的要素,這些我們都承認,但是現在要結合具體的發展時段。

儘管如此,邵宇還是對今年房地產市場保持着樂觀的預判。按照今年中國經濟增速目標6.0%-6.5%來看,一季度運行在整個經濟區間的上限6.4%左右。「但4月份數據不是那麼好,二季度需要觀察一段時間,只要不觸及下限6.0%就可以。」

觀點地產新媒體:很多房企轉型或做多元化,但嘗試后還是覺得沒有哪個其他業務的利潤比房地產高,這種矛盾您怎麼看?

雖然房地產投資、銷售的相關數據仍保持着良好的勢頭,但中國整體經濟支柱結構已不再像之前的「房地產+基建+鐵路」結構。目前而言,經濟轉型升級是必須坦然面對的過程。

房地產轉型瓶頸時間倒回4月份,政策層面再次強調房子只住不炒,房地產調控信號回歸,一季度房地產市場的小陽春出現拐點。

從中間位置的梅隴鎮廣場旁邊的南匯路穿過,行人逐漸變少,慢慢只剩下馬路兩旁綠意盎然的法國梧桐,為初夏的炎熱帶來蔭涼。

邵宇預測,政府不會着急刺激房地產市場,畢竟刺激要以提高槓桿率等作為代價,房企負債會上升得很快。實際上,房地產市場的大起大落也是政府不願意見到的,因此保持簡單的力度、做結構化的優化很有必要。

美元債的作用是對沖美元周期,比較成熟。但是幣種分散也是必要的,就像資產分散也是一樣,融資端也要多種方式,因為美元起來歐元就下去了,此消彼長,所以分散化比較重要。

觀點地產新媒體:房企很少發其他債,基本海外都是發美元債比較多。

調整都很艱難,中國本身就像一個大的開發商,開發了很多漂亮的房子,但想要成為一流國家,光靠房地產不夠。比如有人說芯片不賺錢,其實芯片很賺錢,但是前期投入很大,時間也很長。

邵宇:貨幣政策總體而言是總量政策,特點是大河有水小河滿,總量倒下去以後,不管經過多少波折,最後都會來到相對比較有穩定預期的行業中。

觀點地產新媒體:房地產融資是一直收緊的,但最近幾個月有定向降準的政策,很多人覺得這些最終放出來的資金還是會流到房地產市場。

這麼多年的經驗來看,大家認為房地產至少保值的作用還是有的,還有城市群政策的調整對房地產結構也帶來了變化和影響,所以降准資金多多少少會往房地產市場流。

「房地產總的說來還是水泥加鋼鐵,大家覺得如果外部壓力少了以後會要去槓桿,對產業結構進行升級和微調。」

對此,邵宇稱這是個居安思危的過程,房企還需要更有力地考慮轉型和多元化、持續發展的問題。以前龍頭企業成功的要素是大面積開發、低成本拿地、高槓桿運作、快速周轉,但現在要結合具體的發展時段。

其他渠道估計大家都做了,信託、第三方等等都在做。現在信貸政策不像之前那麼嚴,還是有一些鬆動。

對於今年規劃落地的粵港澳大灣區,邵宇表示,大灣區的概念其實就是打造超級城市群,而未來中國的發展核心一定是靠超級城市群,「透徹點就是一線的三個城市群,二線的五個城市群,一共八個城市群。」

觀點地產新媒體:不管是內地還是香港的企業,對歐洲市場的投資基本上集中在英國居多,其他歐洲國家很少。

觀點地產新媒體:對今年房地產市場有什麼預判嗎?

事實上,據觀點指數近期發佈的報告中統計數據顯示,2019年1-5月,房企融資總額為10234.37億元,其中3-4月為融資高峰,分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元,主要以債券融資為主。細分而言,公司債在所有債券融資中佔比最大,5月一度高達61.07%,融資額達到797億元。

觀點地產新媒體:今年房地產市場,前幾個月大家比較樂觀,但最近幾個月態度就比較複雜了,這是為什麼?

作為上海最熱門的商圈,南京西路不管任何時候都是車水馬龍,人流如織。

觀點地產新媒體:今年房地產總體融資情況怎麼樣?會是第四輪寬鬆的周期嗎?

其實,要發行歐洲債券並不遙遠。邵宇指出,目前澳門就增加了一個債券交易平台,可以針對葡萄牙語系國家發行歐債債券。

觀點地產新媒體:怎麼看今年海外債的市場情況?

房地產+基建+鐵路的模式,不是說這條路走到了盡頭,但大家覺得這個結構不是那麼樂觀,特別想要轉型升級結構,必須坦然面對這個形勢。

大家都在香港發債習慣了,流程很順,不用再去開拓別的市場,夠投行吃一段時間,但市場總是需要開拓的。澳門也可以發歐洲的債,最近澳門多了一個債券交易平台,是面向葡萄牙語系的國家,但葡萄牙語系強國不多。

寒暄一番后,我們將話題轉到了最近的房地產市場。

邵宇:前段時間鼓勵資本進入的時候發了很多海外債,當時預期人民幣不會貶值,成本比較低,現在來看成本不會明顯上升,因為海外美元還是比較充裕,但人民幣匯率波動比較大,到了償債周期,人民幣對美元再貶值壓力就很大。

一季度大家主要是觀望,二季度又出了新的狀態,對大家來說還是需要做一些微調。

觀點地產新媒體:習慣了賺快錢的開發商去做別的行業,或者做實體經濟會不會很難堅持下去?

2019年前5月的融資中,海外融資規模上升明顯,其中1月、3月以及4月是海外融資高峰,分別為836.67億元、789.94億元以及740.1億元,5月規模有所下降,僅為229.4億元。

政府不着急刺激,因為刺激還是有代價的,要提高槓桿率等等,房地產企業的負債都會上升得很快。

和東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇的採訪約在瑞吉酒店,離約定時間還有幾分鐘,他已經在大堂吧坐了一會了。

「現在結構優化會更加明顯,意味着以前高歌猛進的方式要做一些變化。」

邵宇:那是因為你的故事沒有到歐洲、到盧森堡這些地方講。

邵宇:我們的預判還是比較樂觀,最新的數據顯示一季度還不錯,運行在整個經濟區間的上限6.4%左右,而今年的目標是6.0%到6.5%。但4月份數據不是那麼好,二季度需要觀察一段時間,只要不觸及下限6.0%就可以。

以下為觀點地產新媒體對東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇先生的採訪實錄:

邵宇表示,現在成本也不會明顯上升,因為海外美元還比較充裕,但人民幣的匯率波動大,到了償債周期,人民幣對美元再貶值壓力會很大。

這之中,也不能忽視二線城市群的發展空間:武漢、長沙是重型機械製造,成都、重慶電子產業、信息化產業會形成規模,「這些地方都有歷史使命和定位存在,而且有大量人口聚集,對周邊的吸附能力也很大。」

這次粵港澳大灣區規劃出來后給了澳門一個選項,澳門和做房地產的是一樣的道理,以前博彩生意好得不得了,沒必要再去做其他多元化業務。但是長期下去不行,市場會完全扭曲,所以要做一些其他的轉型。

邵宇提出,提升中國整體經濟需要做的是增強投資者信心、平穩預期。畢竟人民幣在高速增長后基數越來越大,不可能再維持同樣的量級,現在是結構優化、質量優先。

現在城市化進程高歌猛進告一段落了,大家都說中國城市化還有空間,但是在核心城市區域,像上海城市化率已經到90%。以前我們的城市化是全面鋪開的,從一線城市到五、六線城市,現在在結構上優化會更加明顯,這樣就意味着以前高歌猛進的方式要做一些變化。

估計有一個季度的觀望是很正常,特別是要等到6月28號G20峰會後,對大國的走向有進一步判斷後再做政策調整也來得及,現在還在觀察。

這方面需要多做市場溝通,歐洲的錢進入到中國市場,特別是進入到房地產市場的比較少,但是空間很大。歐洲資金,特別是德國資金對中長期的資產需求還是有的。

面對可能會出現的美元匯率風險,邵宇對中國的房地產企業指出了一條此前並不常見的路子。

邵宇:我覺得是房企本身的原因,投行也有原因。現在歐洲發債和盧森堡發債成本很低,而且有時候不一定要用歐元,用離岸美元也可以。

這些都是基於去年下半年整個政策的走向來決定的,還沒有考慮到今年一季度的情況。

觀點地產新媒體:為什麼房企大部分發美元債而不去歐洲發債,是房企本身的原因,還是市場原因?

在這場金融熱戰裏面,金融資產快速上升和快速下跌的風險是一樣的,因為持有資產的人都希望資產永遠漲上去,但是資產不可能永遠漲上去。

美元債的作用是對沖美元周期,比較成熟,但是幣種分散也是必要的,就像資產分散也是一樣,融資端也要多種方式。因為美元起來歐元就下去了,此消彼長,所以分散化比較重要。

房地產總的說來還是水泥加鋼鐵,大家覺得如果外部壓力少了以後會去槓桿,對產業結構進行升級和微調。

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