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借款人套房-在不考虑提前还贷以及还款周期内利率变动等因素

黄子韬向粉丝道歉

記者從採訪中得知,目前提前還房貸的人,大部分都是前幾年申請了折扣房貸的借款人,甚至還有早些年申請到7折史上最優惠利率的。這又是怎麼一回事呢?

記者在房貸計算器上,以基準利率、200萬元20年貸款、等額本息還款法為例,拉了一長串月供單。月供都為13088.88元的情況下,組成月供的本金和利息的佔比卻是不一樣的,本金是一個月比一個月多,利息一個月比一個月少。如第一個月其中的本金是4922.22元,利息為8166.67元,而到第25個月時,月供中的本金為5427.94元,利息為7660.94元。那麼,是不是可以說明網上這種說法是正確的呢?

在與銀行約定后,借款人可攜帶身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人,可事先讓銀行計算出剩餘還款金額,便於在辦手續前存入足夠的錢來提前還貸。

據記者了解,買房能否算二套主要看名下這套房的貸款是否已經結清,由於現在銀行首套房的認定方式執行認貸不認房,即使名下已擁有1套住房,在結清貸款之後,再次買房就能按首套房申請房貸。

如果不是提前還完全部款項的朋友還需注意,你在還了部分款項后,是選擇月供金額不變、還款期限縮短,還是選擇還款期限不變、月供金額減少。純粹從節省利息角度來講,當然是選擇月供金額不變、還款期限縮短更適合。但是,因為有些借款人要提取公積金,有些借款人要有房貸利息支出作為個稅的專項扣除來申報,反而希望年限長一點,所以,這個還得根據各人的具體情況來定。

理財師告訴記者,借款利息是借款人使用銀行資金需支付的成本,貸款利率是指借款期限內利息數額與本金額的比例。所以,單純從省錢角度,越早還越划算。

有讀者可能會問,原來七折,新申請房貸要上浮15%,如果之前貸款不結清再貸款買房,新申請的貸款算二套房貸,也就上浮20%,而原來貸款的利率可是打七折,這樣還清再貸划算嗎?

在不考慮提前還貸以及還款周期內利率變動等因素,按等額本息還款法計算,前者的月供為17198.63元,25年利息總支出為2459586.77元;後者的月供為14498.73元,25年利息總支出為1649618元。兩者的月供相差近3000元,利息總支出則要相差80多萬元。

「能申請到七折,都是好多年前的房貸了,這麼多年還下來,餘額也不多了。以前房子總價低,貸款額度幾十萬元的比較多,但是,現在一套房子申請百萬元以上的房貸是很正常的,有二三百萬元房貸也不少見。這樣一筆房貸,雖然首套與二套的上浮只差5個點,但是房貸額度大,利息相差的錢算起來就不是一筆小數目了。」銀行業內人士解釋說。

折扣房貸值得提前還嗎?前幾年的首套房貸利率是可以打折扣的。申請了折扣房貸的那些還款人,提前還貸不划算嗎?答案是不一定。

哪些人適合提前還款?網上有種說法,「等額本息還款法的房貸提前還款,時限不宜超過貸款年限三分之一;等額本金還款法的房貸提前還貸,時限不要超過整體貸款年限四分之一。」理由是,還貸過程中,前面還的利息多,越往後月供中利息的佔比越少,超過多少年限提前還貸就達不到省錢的意義了。

房貸一申請就是二三十年,不過很少有客戶會一直還個二三十年。一般來說,攢夠了錢就還掉,省點利息支出。特別是像馮女士這樣的,在利率水平較高時申請了房貸,提前還貸確實比較划算。

銀行業內人士告訴記者,大多數借款人會選擇提前還貸。在高利率水平申請到房貸的,提前還貸會更緊迫些,因為留着閑錢錢生錢的收益較難抵得過房貸利息。

哪些情況更適合提前還貸呢?理財師說,那些公積金月繳納金額較高的房貸者,由於公積金是專款專用,如果不用於還房貸,放在賬戶里也不太容易取出來,所以,可以考慮取出來用於還貸。而那些房貸利率處於上浮且上浮較多的房貸者,也可以考慮提前還款,從而減少貸款成本。因為一般的理財產品較難跑贏房貸利率。

按照大部分銀行的購房貸款合同,約定的上下浮比例在貸款期間是不會變動的。如果基準利率發生變化,新利率將於次年的1月1日(或其他雙方約定日期)開始執行。也就是說,不論是2年多以前申請到較基準利率下浮的優惠利率,還是一年前申請到上浮15%到25%利率房貸的市民,或是目前申請到較基準上浮10%到15%的利率房貸,在還貸期間,這個上下浮幅度將一直伴隨着他們。

馮女士的選擇是,今年上半年湊了100萬元提前還了部分房貸,月供從原來的1.7萬元降到了約1.1萬元。「感覺背上的壓力輕了一半。」

那是不是說,前幾年申請了折扣利率的買房人,如果有錢不提前還貸划算呢?

「這種情況下,選擇提前還貸的客戶基本上都是準備馬上入手新一套房子的。」因為還清再貸,目前還能算首套房貸。

單純從節省房貸利息角度來講,提前還貸的房貸,無論貸款利率是不是有折扣,提前還清比一直付月供總是能省下一筆開支的。不過,經濟生活中遇到的情況並不只是單面的。比如說,你正好有一筆資金可以提前還貸,但是你幾年前房貸利率是打了八折的,5年以上的貸款的基準利率為4.9%,打了八折的利率就是3.92%。你打算提前還貸的時候看到銀行理財是5%左右的收益率,這一比較,還是買理財划算。不僅僅是一賺一付,你還有剩餘,更重要的是資金的流動性得到了保證。如果把錢還掉了,這筆錢就不屬於你了,萬一有急用呢?而買理財,有的能支持提前支取,即使不能提前支取,到期了也可以取出來。

「這種說法並不對,前面利息多是因為你沒還的本金多,隨着你的每個月還款,本金逐月減少,利息肯定會越來越少。」農行市分行相關人士表示,是不是選擇提前還款,還是得從閑資帶來的回報能否超過房貸利息來盤算,當然,如果你的房貸還關係著你的個稅專項扣除或者公積金提取等因素,則更要統籌考慮。

如果要提前還款,記得電話預約一下。據記者了解,提前還貸一般都需要提前預約,各個銀行有各自的規定,一般提前一周到半個月比較多。不過,可能與額度不寬裕有關,目前銀行對提前還款大體持歡迎態度。所以,如果你資金已經到位,有些銀行可以在你電話預約一二天後就可辦提前還貸手續。

大多數借款人會提前還貸馮女士的肉痛不是假的,以其25年期270萬元房貸為例,貸款利率較基準利率上浮20%和打八五折,會帶來多大的利息支出差異呢?

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